정영수 경영학박사 / 전남대 경영연구소 전임연구원(전)

[여성방송 = 여성방송] 우리나라 부동산시장 환경을 살펴보면 정부의 정책에 따라 주글라 파동처럼 상승과 하락을 반복하면서 큰 영향을 받아 왔다. 새로운 이재명정부가 출범하여 1개월이 지나가고 있는데 어떠한 부동산 정책을 내놓을지 관심이 높아지고 있다.

지난 윤석열정부에서 집값을 잡는게 아니라 시장을 정상화한다는 목표로 민간주도와 공급확대에 관심을 갖고 정책을 시행하였지만 새로운 정부의 정책 기조에 따라 백지화 될 것으로 보인다. 새 정부가 출범하기 이전에는 부동산매수가 관망세가 많았는데 최근 경제를 살리는 부양정책에 대한 기대감으로 서울, 수도권 등 핵심지역은 매수세가 증가 할 것으로 보인다.

정책 불확실성이 높은 상황에서 부동산시장 역시 상승 압력(공급 부족과 금리 인하)과 하락 압력(경기 침체 우려와 대출 규제)이 맞물려 있어, 어느 때보다 방향을 가늠하기 어렵다. 최근에 서울권은 부동산 과열 양상을 보여왔는데 대출규제 발표로 수요자들은 불확실성이 해소되기 전까지 급격한 숨고르기를 하는 모양새이다.

전국적으로 미분양이 증가하고 있는데 25년 4월말 기준으로 71,997호로 지방에는 57,342호 지속적으로 증가세를 보이고 있다. 이처럼 미분양이 증가하는 원인은 고금리에 따른 대출부담증가, 경제불확실성으로 인한 실수요자 관망세, 분양가 상승 등 원인이 있다.

. 최근 한국경제는 불확실성이 지속되고 있는데 트럼프의 관세정책과 우크라이나 전쟁, 중동전쟁 등 영향으로 세계 경기침체가 지속되면서 암울하기만 하다. 부동산시장은 국가경제에 미치는 파급효과가 매우 크고 침체된 내수를 활성화시키기 위해 무엇보다 중요한 산업이다.

최근 2년 동안 부동산 시장이 가파른 침체기에 접어들어 정부의 움직임이 절실하게 필요한 중요한 싯점에 와 있다. 분양가 상승, 공급 부족, 입주 물량 감소까지 ‘3高(고분양가·고금리·고공사비)’ 악재가 겹치면서 한국경제 시장의 불확실성이 커지고 있다.

한국건설연구원에 따르면, 건축공사비 지수는 130.26을 기록했는데 3년 전 3.3㎡ 공사비는 470만~500만원대에서 최근 1000만원대로 두 배 이상 증가한 수치로 건설업의 공사비 상승으로 인한 수익성 하락과 건설업계에 정치 불확실성 확대, 경기 침체 장기화 등 위기가 지속되고 있다. 서울 주요 도심지 외에는 미분양 급증 등 악순환이 이어지고 있다.

국토교통부에 따르면 전군 미분양 아파트는 약 80,700세대에 이르며, 이는 전년동기대비 약12% 증가한 수치입니다. 악성 미분양의 경우 8,900세대로 18개월 연속 증가 흐름 속에 11년 3개월 만에 최대 규모를 기록하고 있다고 한다. 경기 침체와 내수부진, 고분양가 등으로 올해 페업한 종합건설사는 102곳이며 하루 평균 1.8개 종합건설사가 문을 닫는 심각한 현상에 도달함에 따라 많은 일자리감소로 실업자가 증가하고 심각한 경제위기에 있다.

최근 지방도시는 악성 미분양 증가에 따른 미분양증가, 공급감소, 거래절벽으로 자금이 움직이지 않고 있다. 부동산 건설비 인상에 따른 문제점과 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 등으로 부동산시장의 암울하기만 하다.

최근에 건설업계가 사업계획도 제대로 확정하지 못할 정도로 어려운 상황인데, 정부가 시장 기능을 왜곡시키는 각종 규제를 고치고 거래를 막는 세부담을 낮추어 침체된 부동산시장에 활력을 주길 바란다.

부동산 시장의 연착륙을 위해서는 정부의 선제적 대응이 절실하게 필요하는데 건설사 뿐만 아니라 증권사, 신탁사 등 금융계 다양한 신용주체가 PF시장에 맞물려 있는 최근 상황을 고려하면 금융위기 당시보다 우발채무의 파급력이 클 것으로 보인다.

수요자의 매수기회 확대를 위해서 DTI 등 대출규제 완화, DSR(총부채원리금 상환비율)완화정책, 다주택자의 임대사업자 육성, 세금제도를 완화하여 미분양이 집중된 곳에 군불을 피워 정상적인 거래가 활성화하도록 지속적 대응이 필요할 것으로 보인다. 재건축‧재개발 인허가 절차 간소화, 재건축 초과이익환수 폐지, 지방 악성 미분양 아파트 취득 후 2년 이상 임대 시 취득세 감면 등을 통하여 공급량증대 혹은 수요억제를 중심에 놓는 정책 패러다임이 획기적으로 전환되어야만 현재의 부동산 딜레마를 풀 수 있다고 생각한다.

새롭게 출범하는 21대 대통령 이재명 정부의 슬로건은 ‘국민주권 정부를 표방하며 한국경제를 ‘실용과 민생 중심“ 으로 이끌어 갈 것을 천명하며 증세 없는 복지, 규제 완화, 부동산 정상화와 공정시장경제를 이끌어 갈 것을 공약하였다. 이제는 서민들이 불안하지 않고 안정적으로 살아 가도록 주거건물의 규제완화와 세금 감면을 적극정책으로 실천하여 부동산시장이 거래절벽에서 벗어나 선량한 국민들이 행복하게 살아가는 정책을 펼쳐주길 바란다.